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格式合同有约业主是否丧失退房权系列讨论
解约权可基于新的解除事由重新形成
我国合同法第九十五条明确规定了合同解除权的行使期限问题：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”因此，该补充协议条款不能认定为显失公平的霸王条款，也不能认定为违反法律和行政法规强制性规定的无效条款。但解除权逾期消灭后，如果一方当事人仍存在持续性的违约行为，基于合同实际履行情况以及公平原则，仍应赋予守约方必要的救济权利。或者说，双方在合同中所约定的解除权仅是针对当时情况而言的，如果在合同后期履行过程中出现新的解除事由，则当事人仍可基于新的事实情况行使新的解除权。
本案合同约定的履行期限很明确，开发商逾期交房已构成违约。如果开发商后来发出的延期交付通知得到了王女士的明确认可，则本案形成新的履行期限。双方原先约定的解除条件及期限仅是针对原履行期限而言的，在双方达成新的交房期限后，如果开发商未按此约定及时交付房屋，则买受人有权要求解除合同，而不再受原解除条件或期限的限制。
如果开发商单方发出的延期交付通知未得到王女士的明确认可，则本案并未形成新的履行期限，但因王女士未按约及时行使解除权，“视为买受人同意继续履行契约并等待最终交付房屋”。此时最终的交房期限实际上呈现为一种不确定的状态，在这种情况下，买受人可参照合同法第六十二条的规定随时要求开发商履行交房义务，但应当给其必要的准备时间。如果开发商经催告后在合理期限内仍未履行，则买受人可依据合同法第九十四条的规定提出新的解除要求。因此，从以上两种情况来看，王女士并未丧失退房权。
本案实际上暴露了合同法第九十五条存在的一个缺陷，即对合同解除权的行使期限规定得过于严苛，且未充分考虑在一方持续违约情况下对守约方权利的保护，易使违约方规避法律，而且一旦逾期行使解除权则永久承受合同的束缚，既与合同自由的本质相悖，也违背公平原则，不符合逻辑和实际情况。因此，建议立法修改完善该条款或通过司法解释对其做出诠释或匡正。
山东科创律师事务所 墨帅
原解除期限已过业主仍有权解除合同
一、开发商多次推迟交房日期，双方补充协议中约定的解除合同的“期限届满日”仍为2002年12月25日。业主于2003年5月15日才书面申请退房超过了双方原书面协议约定的解除权的期限。
根据《合同法》第九十五条之规定，当事人可以约定一方解除合同的解除权行使期限。期限届满当事人不行使的，该权利消灭。但《合同法》基于当事人协商自愿原则而未统一规定该期限。2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定了当事人约定优于法定的原则。该司法解释对《城市房地产管理法》施行后(1995年1月1日)、该解释施行前的商品房买卖合同纠纷案件也可适用。同条第二款规定：“没有法律规定或当事人约定的情况下，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。”而本案当事人双方明确约定了解除权期限，那么，该期限是否能因开发商的推迟交房而中止或延长呢？答案是否定的。从上述司法解释第十五条第二款“逾期不行使的，解除权消灭”的规定来看，解除权的行使期限为除斥期间，即不变期间。我国法律对除斥期间的规定均是不发生中止、中断、延长的情形的。
二、双方于2003年5月22日签订的“退房款协议”依法成立并有效。
5月22日，开发商客服部经理与业主签订了“退房协议”。此行为应当按照合同法诚实信用原则认定为开发商的行为。客服部经理的行为是一种职务行为，更是对开发商原约定的解除期限及解除条件的变更。故此协议合法有效，业主的解除权应受到法律的保护。至于对此“退房协议”效力的纷争，任何一方均可向人民法院依法诉请确认。
河北天枢律师事务所 王学山
格式条款无效业主有退房权
一、变更合同的履行期限属于双方民事行为，必须经要约、承诺才能生效。本案中，开发商单方通过寄信一再改变交房期限，其行为因属于变更合同的要约，而王女士对此没有作出任何承诺，故开发商的变更合同行为没有成立。也就是说，双方在补充协议约定的“期限届满日”应以原交房日期计算。开发商延期交房已经构成违约。
二、补充协议条款应系无效条款。合同法第40条规定：格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中的补充协议以格式合同形式限制了王女士行使解除权的期限，从而排除王女士的主要权利，本人认为可以适用合同法第40条，认定补充协议条款无效。
综上两点意见，王女士没有丧失退房权。
普法网友一
业主丧失请求权
双方在合同中约定的交房日期，已因开发商送达推迟交房通知书、王女士未表议而数度变更，最后为2004年的4月25日。
合同约定王女士退房时限，并不违反法律强制性规定，也无明显不公平合理之处，应认定为有效条款，据此王女士已丧失请求权。
普法网友二
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